29 septembre 2025
Lorsque les jours raccourcissent et que les températures baissent, les voyageurs recherchent plus que jamais confort et chaleur. Pour un propriétaire de meublé de tourisme,...
- 22 septembre 2025
- Gestion & AdministratifLois & Réglementation
LMNP 2025 : régime réel ou micro-BIC ? Le bon choix fiscal
Tout savoir sur les nouvelles règles LMNP : plafonds, abattements, plus-value et choix entre micro-BIC et réel.
En 2025, la donne change. Jusqu’ici, beaucoup de propriétaires se contentaient du micro-BIC : simple, rapide, pas de comptabilité lourde, avec en prime un abattement fiscal généreux. Mais les nouvelles règles fiscales viennent bouleverser cet équilibre.
Chez Cotoon, nous le voyons chaque jour : ce qui paraissait évident hier ne l’est plus aujourd’hui. Et le régime réel redevient un passage presque obligé pour qui veut préserver sa rentabilité.
L’histoire de Guillaume : du micro-BIC au réel
Quand Guillaume a acheté son premier appartement à Colmar pour le mettre en location saisonnière, il a naturellement choisi le micro-BIC. Simple, rapide, pas de comptabilité compliquée, et en plus un abattement fiscal de 71 % pour son meublé de tourisme classé. Parfait, non ?
Sauf qu’en 2025, tout a changé.
L’abattement tombe à 50 % pour les classés et à seulement 30 % pour les non classés. Les plafonds sont resserrés, et Guillaume découvre qu’il va payer bien plus d’impôts… alors même que ses charges réelles dépassent largement le forfait.
Il se tourne alors vers le régime réel. Et là, surprise : en déduisant ses vraies dépenses (ménage, plateforme, assurance, copro, intérêts d’emprunt) et en amortissant son bien, son résultat imposable chute à… presque zéro.
Ce que vit Guillaume, c’est exactement ce qui attend la plupart des propriétaires LMNP en 2025 : le micro-BIC n’est plus l’eldorado fiscal qu’il a été, et le réel redevient la voie royale pour optimiser ses revenus tout en restant dans les clous.
Micro-BIC 2025 : un régime moins protecteur qu’avant
Jusqu’en 2024, le micro-BIC offrait encore un confort certain :
🔹 71 % d’abattement pour les meublés classés
🔹 50 % pour les autres
🔹 des plafonds élevés (jusqu’à 188 700 € dans certains cas).
Mais à partir des revenus 2025 (déclarés en 2026), les règles changent radicalement :
Catégorie | Plafond micro-BIC | Abattement |
|---|---|---|
Location meublée “classique” (longue durée)
Plafond micro-BIC :
77 700 €
Abattement :
50%
Meublé de tourisme classé / chambre d’hôtes
Plafond micro-BIC :
77 700 €
Abattement :
50 % (ex-71 %)
Meublé de tourisme non classé
Plafond micro-BIC :
15 000 €
Abattement :
30 % (ex-50 %)
En clair : le micro-BIC plafonne vite et n’autorise aucune déduction au-delà de l’abattement.
Résultat : si vos dépenses réelles dépassent 30 % ou 50 % de vos loyers, vous payez trop d’impôts
Le régime réel : la boîte à outils du propriétaire malin
Avec le régime réel, on ne parle plus de forfait. Vous déduisez vos vraies charges et vous amortissez votre bien.
Ce que vous pouvez déduire :
✅ Charges de copropriété, assurance, taxe foncière
✅ Frais de ménage, linge, consommables
✅ Commissions plateformes, internet, électricité
✅ Intérêts d’emprunt
✅ Honoraires de gestion
✅ Amortissements (logement et mobilier)
Concrètement, un propriétaire peut ramener son résultat imposable proche de zéro pendant plusieurs années, tout en restant parfaitement dans la légalité.
Exemple express :
🔹 Loyers annuels : 25 000 €
🔹 Charges + amortissements : 22 000 €
▶️ Résultat imposable au réel : 3 000 €
▶️ Au micro-BIC 50 % : imposable 12 500 €
▶️ Au micro-BIC 30 % : imposable 17 500 €
Le constat est sans appel : le réel protège vos revenus.
Et la plus-value dans tout ça ?
Beaucoup de propriétaires LMNP s’interrogent : si j’amortis mon bien chaque année, est-ce que je vais “payer la note” au moment de la revente ?
La loi de Finances 2025 prévoit effectivement que les amortissements déduits (hors mobilier) soient réintégrés dans le calcul de la plus-value. Mais dans la pratique, l’impact reste très souvent modéré :
Abattements pour durée de détention
🔹 L’impôt sur la plus-value (19 %) est exonéré après 22 ans de détention.
🔹 Les prélèvements sociaux (17,2 %) sont exonérés après 30 ans.
👉 Exemple : si vous vendez après 15 ans, vos abattements réduisent déjà la base imposable d’environ 60 %.
Exonérations totales fréquentes
🔹 Résidence principale au moment de la vente → pas de plus-value.
🔹 Donation ou succession → pas de taxation de la plus-value.
🔹 Certaines résidences gérées sont exclues du dispositif.
Économie immédiate vs coût futur
🔹 Guillaume (TMI 30 %) économise chaque année environ 47 % d’impôt et charges sociales sur chaque euro déduit au réel.
▶️ Par exemple : 10 000 € de charges + amortissements = 4 720 € d’impôts économisés immédiatement.
🔹 Au moment de la vente, ces 10 000 € amortis pourraient être réintégrés dans la plus-value. Taxés à 36,2 % (19 % + 17,2 %), cela représente 3 620 € à payer… avant abattements.
🔹 Avec une détention longue (10–20 ans), l’impact réel tombe souvent sous les 1 000–2 000 €.
Le micro-BIC aussi concerné
🔹 L’abattement de 30 % ou 50 % est réputé inclure une part d’amortissement. La logique de “rattrapage” existe donc aussi, même si elle est moins visible.
Moralité : sur un plan patrimonial long terme, le régime réel génère un gain net. Les économies fiscales chaque année sont bien supérieures au petit rattrapage éventuel à la revente.
D’autres changements 2025 à surveiller
TVA et séjours très courts
Depuis mars 2025, le BOFiP précise que pour des séjours de 5 nuits ou moins, les services de base (ménage + linge) sont réputés constituer deux prestations para-hôtelières.
🔹 Ajoutez un petit-déjeuner ou un check-in personnalisé, et vous cochez les 4 critères para-hôteliers.
🔹 Cela vous place dans le champ de la TVA à 20 %, sauf si vous restez sous la franchise en base (actuellement 36 800 €, mais la limite a été suspendue jusqu’au 31/12/2025).
👉 Exemple : sur 40 000 € de loyers annuels, la TVA potentielle est de 8 000 €. Avec le régime réel, cette TVA peut être récupérée sur vos charges et travaux, ce qui limite l’impact.
DPE obligatoire d’ici 2034
La loi Le Meur impose aux meublés de tourisme d’atteindre au minimum un DPE “D” d’ici 2034.
🔹 Aujourd’hui : un logement classé G est déjà considéré comme indécent en longue durée.
🔹 2028 : interdiction progressive pour les F.
🔹 2034 : tous les meublés doivent être au minimum “D”.
👉 Exemple : des travaux de rénovation énergétique coûtant 30 000 € peuvent être amortis sur 20 ans au réel, soit une charge annuelle de 1 500 € déductible.
Fin de la réduction d’impôt OGA
Jusqu’en 2024, les adhérents à un OGA (organisme de gestion agréé) bénéficiaient d’une réduction d’impôt égale aux 2/3 des frais comptables.
👉 Exemple : pour 900 € de frais comptables, 600 € étaient remboursés via une réduction d’impôt.
🔹 Depuis 2025, cette réduction disparaît.
🔹 Mais la dépense reste intégralement déductible au réel, ce qui réduit la base imposable.
Comment choisir entre micro-BIC et réel ?
Voici une méthode rapide en 5 étapes :
1️⃣ Estimez vos charges annuelles (copro, énergie, ménage, plateformes, assurance, intérêts…).
2️⃣ Ajoutez vos amortissements prévisionnels (logement + mobilier).
3️⃣ Comparez au forfait micro-BIC (30 % ou 50 %).
4️⃣ Si vos charges + amortissements dépassent l’abattement → le réel est plus intéressant.
5️⃣ Vérifiez vos contraintes (TVA, DPE, projet de revente).
Dans 85 % des cas en location courte durée, le réel est plus avantageux.
Comment opter pour le réel (et s’organiser sans stress)
1️⃣ Faire l’option au réel
Rendez-vous dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.
Vous devez exercer l’option avant la date limite de dépôt de votre déclaration (formulaire 2042 C PRO).
2️⃣ Tenir une comptabilité
Le régime réel impose de tenir une comptabilité complète et de déclarer chaque année vos revenus via le formulaire 2031 (réel simplifié ou normal selon votre situation).
3️⃣ Conserver toutes vos pièces justificatives
Factures de travaux, contrats de prêt, relevés de plateformes (Airbnb, Booking, Abritel…), frais de ménage, factures d’énergie
Tout document permettant de justifier vos charges doit être archivé soigneusement.
4️⃣ Se faire accompagner
Pour la plupart des propriétaires, il est vivement recommandé de passer par un expert-comptable spécialisé en LMNP.
Comptez en moyenne 500 à 1 000 € par an, un coût largement compensé par les économies fiscales générées.
Surtout la première année, cet accompagnement vous assure d’être en règle et d’optimiser au mieux vos déclarations.
En résumé : le réel demande un peu plus d’organisation que le micro-BIC, mais il reste accessible et bien plus rentable dès lors que vos charges dépassent le forfait.
Conclusion : le réel, nouvelle norme du LMNP
Revenons à Guillaume.
En passant au réel, il est passé de plusieurs milliers d’euros d’impôts à… presque rien. Ses charges sont couvertes, son bien amorti, et sa rentabilité sécurisée.
C’est le quotidien de beaucoup de propriétaires aujourd’hui :
🔹 Le micro-BIC a perdu de son attrait.
🔹 Le régime réel, lui, permet de transformer chaque dépense utile en levier fiscal.
Ce qu'on défend chez Cotoon
Depuis 2014, nous avons choisi un positionnement clair : allier service, sérénité et conformité légale. Nous ne sommes pas une conciergerie. Nous sommes une agence immobilière experte de la location courte durée, avec :
✅ une carte G
✅ une garantie financière
✅ des process éprouvés
✅ une vraie connaissance terrain
✅ et un accompagnement humain, sans promesses floues
Propriétaire d'un meublé de tourisme ? Ne laissez pas vos impôts grignoter vos revenus locatifs.
Micro-BIC ou régime réel : nous analysons votre situation et vous aidons à choisir l’option la plus avantageuse pour vos meublés de tourisme.
Plus de lecture sur les meublés de tourisme
29 septembre 2025
L’automne en Alsace, c’est une carte postale vivante : les vignes se parent de rouge et d’or, les villages s’emplissent d’effluves de châtaignes grillées, et...
22 septembre 2025
Quand on parle de location saisonnière, on pense souvent déco, taux d’occupation, rentabilité ou gestion des avis. Mais il y a un levier bien plus...
21 août 2025
Vous êtes propriétaire d’un logement et vous vous demandez s’il vaut mieux le louer de façon classique ou en location saisonnière ? Cette question est...
